備受社會關注的新拆遷條例,或許不久將向公眾撩開面紗。

近日,記者經多方打聽獲悉,新拆遷條例《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》自今年1月29日向社會公開征求意見以來,其后的立法節奏一直緊鑼密鼓,高速運轉。因所涉問題復雜、專業、敏感,相關立法部門召開的論證會、咨詢會、座談會等,不下幾十場,僅參與的專家學者、實際工作者,就廣泛涉及法律、經濟、規劃、土地、評估等領域以及律師界,近千人之多,征集的書面意見前后更是高達近萬份。

據悉,新版草案經反復醞釀修改多次已較成熟。其搶眼亮點不僅有“補償市場化人性化”、“房屋征收實施機構不得以營利為目的”等體現,更爆“行政強拆被取消”。

“與今年初公布的征求意見稿相比,在拆遷補償、公共利益界定、征收程序以及強制搬遷等方面,均有突破性進展。”有專家透露。 

補嘗條約人格化

多年致力于房屋拆遷補償研究的中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強,這一年感到特別忙:“相關立法部門組織的研究、論證、咨詢、座談,我要參加,另外,相關立法部門給住建部提出的一系列相關問題研究,我也參與其中。”

看過新版草案的柴強,頗為滿意:“補償問題比年初的征求意見稿寫得清楚多了。老百姓能很清楚地知道,哪種情況應得到補償,哪種情況不應得到補償。”

據介紹,草案堅持公平補償,不讓為公共利益做出貢獻的被征收人比自愿在市場上進行房屋交易的人吃虧,而且還要居住條件有改善,生活水平不降低。

房屋征收補償,包括了被征收房屋價值的補償以及搬遷、臨時安置和停產停業的損失,對被征收房屋的補償不得低于類似房地產市場價格。

“不光在補償數額上,在補償方式上,也強調可選擇的靈活多樣,比如提供產權置換、回遷等。總體感覺草案比較強調補償的人性化,滿足個人需求。”中國政法大學法學院院長薛剛凌教授說。她是參與拆遷立法較多的學者之一。

“還有,住房條件很差的被征收人,除了按規定給予補償外,住房保障還可優先安排,不用再排隊等候；強拆之前,貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房必須到位。另外,草案要求補償一律公開,這樣可以打消大家互相猜疑、攀比心理。”柴強表示。

就補償問題,有專家認為,相關條款間透著一種意會的表達,即政府不會因為被征收人無正當理由一味拖延而給予更高的補償,也不會因為被征收人不配合征收而故意壓低補償。

違法建筑補償還是不補償,爭議也較大。新版草案提出不搞一刀切。確認不應補償的違法建筑,尤其是公告征收范圍之后新建、擴建、改建的房屋,不予補償。

“補償方面的條款,相當明確。”北京時代九和律師事務所合伙人王建文律師表示。

棚戶區改造批準證廢止

實施征收、補償的主體只有一個,那就是政府。

據記者了解,新版草案在明確這一點的同時,還明確了房屋征收部門可以委托有關單位承擔具體工作,如入戶調查、與被征收人談判等,但該單位不得以營利為目的。

明確政府征收,是對現行操作的徹底顛覆。“把政府推到了前臺。”薛剛凌說。

現行的制度設計,政府是作為中間人,由拆遷人即開發商向政府申請拆遷許可,獲批后由開發商實施拆遷。而成為拆遷主體的開發商,為了追求利潤最大化,往往盡可能壓縮拆遷補償,加快拆遷進度,致使部分地區惡性事件時有發生。

按照草案,今后不允許開發商或者拆遷公司參與搬遷,這意味著以后拆遷許可證將徹底退出歷史舞臺。

薛剛凌說:“征收的具體實施,實際是行政職能的延伸,因此這一機構應該是事業編,不得以營利為目的。對具體實施單位的征收與補償行為,房屋征收部門應承擔相應的法律責任。”

行政訴訟強拆被更改

在記者的追問之下,北京大學法學院副院長沈巋教授證實,新版草案拿掉了行政強拆。

沈巋是去年向全國人大常委會遞交關于審查《城市房屋拆遷管理條例》建議的北大5位法學專家之一,他參與拆遷立法直至目前。

取消行政強拆是他的一貫觀點。沈巋說:“在強制拆遷問題上,由法院來制約和監督政府,是應有的平衡。”

有關強制拆遷的現行制度,是可選擇的。政府既可以責成有關部門強制拆遷,也可以申請法院強制拆遷。據住建部統計,近幾年來,行政強制拆遷的比例平均為0.2%左右。雖然發生在強制拆遷中的惡性事件是少數,但影響極壞。

事實上,強制拆遷并不等于暴力拆遷。多數人已經搬遷,少數人拒絕搬遷的,將影響更大多數人的利益。因此,強制拆遷必需有,但是嚴禁采取斷水、斷電、斷氣、斷路等方式,逼迫被征收人搬遷。

王建文認為:“既然政府是征收主體,作為一方當事人,如果既能決定征收補償,又能決定強制拆遷,那豈不成了既當運動員又當裁判員了嗎?邏輯上就說不過去。所以,以后政府一律要向法院申請強制拆遷。”

法院不是房屋征收的當事人,立場相對中立、超脫,申請法院執行程序也更嚴格些。有專家分析,取消行政強拆,客觀上會使政府盡量減少申請強制拆遷,努力與被征收人達成補償協議。

沈巋擔心:“地方上可能會有反對意見。”

對新版草案的其他內容,沈巋以“不便多說”拒絕了記者的采訪。

他預計:“新拆遷條例可能再次征求意見,也可能直接公布。就一個條例,如果兩次征求意見,那將是史無前例的。”

有專家認為,時不我待,如果草案成熟,就應直接公布。

“如果直接公布,那一定要充分說明理由,解惑釋疑,公開立法意見取舍原因。總之,新拆遷條例應盡快出臺,并公開說明理由。”沈巋呼吁。